[FRM]2005, 2006에 발생한 서브프라임모기지(Sub-prime mortgage) 사태에 대한 정리

굉장히 유명한 주제인 서브프라임모기지 사태로

신용리스크 정리의 시작을 해보고자 한다.

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참고로 서브프라임이란 프라임 등급아래를 의미한다.

당시 미국 금융의 신용등급은

Prime등급, Alt-A 등급, Subprime등급이 있었다.

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프라임 등급은 예로 1억짜리 집을 6천만원을 선금을 내고 4천에 대해서 대출을 받은 소득이 안정적인 채무자가 구입한것을 들수있다.

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만약 부도가 나더라도 프라임 등급은 모두 회수가 가능하다. 설마 1억짜리 집이 자본주의 구조가 유지되는 상황에서 4천만원 이하로 갑자기 떨어지지는 않을 테니까

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Alt-A등급은 프라임 까지는 아니지만 우량한 채권자의 등급을 말한다.

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Subprime은 언제 망해도 이상하지 않은 채권자가 빌려간 채권에 대한 등급이다.

여담으로 서브프라임모기지 사태 당시에 예로 스트리퍼가 5채의 집을 가지고 있었다고 한다.

그 5채에 대해서 10퍼센트 내외를 제외하고는 전부 대출이었다니 얼마나 대출이 막 나왔는지 알 수 있을 것이다.

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그렇다면 어쩌다가 이렇게 되었는가? 이 여파는 분명히 "아직도" 세계 금융시장에 영향을 미치고있다.

 

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포퓰리즘과 밀레니엄쇼크 그리고 도덕성에 대해서 알아야 제대로 파악을 할 수 있다.

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​ ​ 1. 밀레니엄과 포퓰리즘

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1990년대 말에서 2000년대 시장의 선두주자는 실리콘밸리를 중심으로 한 IT 분야였다.

아이티에 붐의 이유는 당시 아이티에 대한 지식과 기술이 낮은 시기에 2000년이 되면서 컴퓨터가 1000단위에서 2000년 단위를 인식하지 못해 아이티에 재앙이 올 것이라는 예상에서 시작되었다. 0과 1로 이루어진 컴퓨터 세상에 2000년이라는 변화는 새로운 밀레니엄에 대한 기대감과 불안감과 뒤섞여 밀레니엄쇼크에 대한 불감감으로 표출 되었다.

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결국 아이티 버블은 '밀레니엄 쇼크'에 대한 불안감이 아이티를 개발을 통해 극복되어야 한다고 생각하면서 너도나도 아이티에 투자한 결과였다.(epass korea 강의내용 참고 발췌)

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다들 알다시피 밀레니엄 쇼크는 없었고

IT에 끼어있던 버블이 꺼지면서 불황이 시작되었다.

 

불황이 시작되자 당시 클린턴 정부의 그린스펀 의장은 저금리 정책으로 미국의 경제호황기를 열었다.

 

1%대의 초저금리를 달성했고 2006년 최저치를 찍었다.

(흐름은 4~5%정도로 낮추기 시작해서 2006년 최저)

 

그후에 금리를 올리기 시작했는데

이전에 초저금리로 대출을 받았던 채무자들은 패닉에 빠지게 되었다. 서브프라임 등급의 소득이 일정하지않거나 심지어 없던 대출자들은 집을 차라리 압류시키고 떠났고 파산이 이어졌다.

 

그러다 보니 대출은 엄격해졌고 돈을 잘빌리고 잘 갚던 금융소비자들도 안빌리기 시작했다. 신용경색이 이어진 것이다.

 

2006년 초저금리에 발행된 (vintage라고도 부른다) 채권이 2008년에 금리가 오르며 부도가 나기 시작했고 재앙이 불거졌다.

 

그렇다면 포퓰리즘은 여기서 어떻게 작용했는가?

 

초저금리가 정책이 되자 정치인들은 인기를 얻고자 "누구나 집을 가질 수 있게 하자"며 금융권에 대출을 독려했다.

 

초저금리 시장이 이어질 때 부동산 시장은 호황이었고 집값은 꾸준하게 상승했다.

 

은행입장은 이렇다 :

 

정부가 대출을 장려한다. 서브프라임 등급의 고객에게도 돈을 빌려주라고 한다. 불안해 하니까 정부 기관이 (피니매 같은 미국 담보기관들) 보증을 서겠다고 한다. 즉 정부가 보증을 설테니 집을 담보로 저소득 신용불안자들에게 돈을 빌려주라는 것이다.

시장을 보니 집값은 오르고 있다. 서부와 동부 집값이 동시에 떨어진다거나 갑자기 부동산이 똥값이 되지는 않을거 같다.

저금리니 돈을 많이 빌려주고 그 채권을 다시 유동화 시키면 우리 입장에서는 자본 회전율이 좋아 나쁘지 않을거 같다.

다시한번 말하지만 정부 보증이다. 망하면 정부가 돈을 준다. 그러니 무조건 빌려주는게 남는 장사다.

 

채무자입장은 이렇다 :

 

정부가 신용등급이 안좋고 수익도 일정하지않은 나에게도 돈을 빌려서 집을 사라고 한다. 나쁠거 없다 살다가 집값이 내가 빌린 돈보다 더 떨어지면 은행에 담보인 집을 넘겨주고 나가면 된다.

 

정부입장은 이렇다 :

 

저금리가 경제성장을 이끌었다. 표도 얻고 집을 가지게 하는게 나쁘지는 않은것 아닌가? 부동산이 갑자기 똥값이 되지는 않을거 같다.

 

2. 도덕성 도덕적 해이(Moral Hazard)

 

돈을 빌리는 입장에서는 현재 저금리다. 집값의 10퍼센트 정도만 내고 집을 우선 구매하자.

 

은행입장에서는 정부가 보증을 선다. 얼마든지 대출을 내버리고 싶다. 일단 대출이 나가면 담보가 가격이 꾸준히 오르고 있는 부동산이고 대출 상품을 묶어서 다시 내보내 버리면 자회사 형태로 그 담보들을 pool로 묶어 시장에 증권형태로 재판매도 가능하다. 즉 빌려주고 바로 유동화시키고 그걸 다시 빌려주는 형태로 한다면 자본회전률이 높아 큰 이익을 볼 수 있다. 그리고 투자은행과 대형금융사들(bank holding company)들이 얼마든지 증권화에 뛰어들것이다.

($$$$$이부분은 증권화에서 다시 꼼꼼하게 정리해보자)

 

은행은 티저(Teaser)금리 (영화관 광고 같이 눈에 확뛰고 근본 요소를 보여주지않는 눈길 끌기용 광고를 티저광고라고 부르듯 소비자를 혹하게 하는 단기간의 저금리)를 처음에 예로 3년간 제공한다.

주택담보 대출은 대부분 15년 이상의 장기 대출인데 3년간 매우 낮은 금리로 빌려주겠다고 눈길을 끌고 나중에 금리를 덧붙인다. 이렇게 대출을 마구 뿌린것이다. 채무자가 나중에 본격적 금리를 못내고 망하면 주택을 처분하면된다.

 

채무자는 돈을 빌리러 가서 자기가 얼마나 개판인지 말하지 않는다. 일할 의지도 없고 성실하게 돈을 갚을 생각이 없음을 말하지 않고 그저 대출을 잘 갚을것이냐는 질문에 "네"라고 대답한다.

 

3. 결과

 

저금리 정책이 끝나고 금리가 오르기 시작하자 많은 채무자들이 당황을 하기 시작한다. 애초에 주택금리가 고정금리가 아니고 변동금리를 적용한 것이니 기준금리가 오르며 자연히 금리가 오른 것이다.

 

많은 주택 보유자들 중 프라임 등급이야 그래도 대출을 값는것이 유리하다 1억짜리 집이 갑자기 7천만원이 되긴했으나 자신이 6천을 내고 구입을 했고 대출 4천 중에 이미 3천을 갚아버린 상황이니 나머지도 상환하고 집값이 오르기를 기대하는 것이 낫다.

 

서브프라임은 어떤가?

1억짜리 집을 천만원을 내고 9천을 대출 받았다. 이제 1천정도 갚았는데 집값이 7천만원이 되었다. 이자는 올라서 돈을 더 내야하는 상황이다. 남은 8천만원을 값을 것인가 아니면 7천만원이 되어버린 집을 파산신청을 하고 은행보고 가져가버리라고 할 것인가? 집앞으로 나온 여러가지 세금과 부담금도 내지 않았다.

당연히 후자를 선택한다 이제 못갚겠으니 "은행아 내 집 가져가고 우리 관계 끝내자"고 하는게 이득인 것이다.

 

은행입장에서는 1억짜리 집에 9천을 빌려줬는데 그집에 7천이 되서 은행소유가 되었다.

경매에 내놔도 불황이 닥친 지금 집이 팔릴것이라는 장담도 못한다.

 

게다가

 

동부와 서부의 부동산 시장과 각각 부동산 채무자 간에 낮을 것이라고 생각한 상관관계도 실제 불황이 닥치자 상당히 높아졌다.

 

한 채무자가 망하자 옆에 있던 채무자도 같이 망했고 집값이 한군데 떨어지기 시작하자 전국의 집값이 폭락을 했다.

 

대출이 나간 실물의 가치가 똥값이 되버린 것이다.

 

금융기관들은 파산이 줄을 이었고

 

부동산담보대출을 근거로 해서 내어놓은 자산담보증권은 휴지가 되었다.

 

AAA까지 받았던 우량한 MBS 증권들은 휴지가 되었다.

 

 

재앙이 닥친 것이다.

 

당시 줄줄히 소환된 증권사의 간부들은 도덕적 해이의 끝을 보여줬다.

 

대표적인 것이 한 금융사의 사내 통화 내용인데

고객들과의 분쟁을 피하기 위해 통화가 자동 녹음 된 것이 그들의 추악함을 보여줬다.

 

"어차피 투자자들은 아무것도 모르는 멍청이 들이다 우리는 쓰레기를 팔고 돈을 버는것"이라는 요지의 녹음된 통화는

전세계를 충격에 빠트렸다.(영화 빅쇼트에 이런 금융사들의 도덕성 추락을 잘보여준다.)

 

여기서 바로 그 청문회에서 한 국회의원도 분노하며 그들을 압박했는데 그는 금융권의 악랄함을 꼬집었다.

 

내 생각에는 국회의원들도 잘한건 없다.

 

결국  그 사단에는 표퓰리즘이 들어있었기 때문이다.

 

자기들도 분명 지분이 있는 재앙인데도 티비로 중계중인 금융인들과 청문회에서 선거투표권을 쥐고있는 국민들이 보고 있다고 분노하며 "어떻게 이럴 수 있냐"고 하는 것은 역겨운 모습이었다.

결국 현대 자본주의 사회에서 정치권의 정책을 조심해야한다는 교훈을 남겼다고 생각한다.

 

출처  GARP홈페이지 그리고 슈웨이져